حباب مسکن پایتخت روی موج تخلیه

نبض معنادار معاملات مسکن پایتخت در میانه بهار ۱۴۰۰، «اردیبهشت تاریخی» بازار ملک را به ثبت رساند. ماه گذشته مطابق آنچه پیش‌بینی شده بود، نیروی برآیند «لیدر جدید» و «غایبان بزرگ» در بازار مسکن باعث شد قیمت آپارتمان‌های شهر تهران برای دومین ماه متوالی، کاهش پیدا کند. بهای فروش واحدهای مسکونی که در پایان سال ۹۹ از مترمربعی ۳۰میلیون تومان هم عبور کرده بود،‌ در حال حاضر تا سطح ۷/ ۲۸میلیون تومان پایین آمده که بیانگر ۵درصد کاهش ظرف دو ماه است. این افت قیمت آن هم به‌رغم جوسازی حباب‌سازان ملکی در هفته‌های اخیر،‌ قدرت «معجزه انتظارات» را نشان می‌دهد. موج «انتظارات کاهشی» در بازار مسکن باعث ظهور «لیدر جدید» در سمت فروش با نقش‌آفرینی به شکل «کاهش قیمت پیشنهادی در فایل‌های پیشرو» شد. در سمت مقابل، خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن در دو ماه گذشته و نبود تقاضای مصرفی، مسیر اردیبهشت را به سمت «سه رکورد در معاملات ملک» هدایت کرد. 

قیمت مسکن که در پایان فروردین نسبت به آخرین ماه سال گذشته ۱/ ۳ درصد کاهش یافته بود، در اردیبهشت یک پله دیگر هم تنزل یافت، به‌طوری که میانگین قیمت معاملات اردیبهشت نسبت به فروردین ۸/ ۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در معاملات پایتخت که در پایان سال گذشته روی مرز ۳۰ میلیون تومان ایستاده بود، اکنون به ۲۸ میلیون و ۷۹۰ هزار تومان رسیده است. …اگرچه ممکن است ریزش پیاپی قیمت مسکن در دو ماه متوالی از سوی برخی فعالان بازار مسکن یا گروهی از کارشناسان که بعضا تحلیل‌های ساده‌انگارانه‌ای نسبت به اتفاقات اخیر بازار معاملات داشته‌اند، به نظر بیاید، اما بررسی‌های عمیق با استناد به روند گذشته بازار، جریان موجود و وضعیت عوامل اثرگذار بر بازار مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت ۱۴۰۰ یک اتفاق تاریخی در بازار مسکن رخ داده است. در واقع از آنجا که پیمودن پله دوم ریزش قیمت مسکن در سال جاری، منافع حباب‌سازان را به خطر انداخته است، این افراد یک گروه از کتمان‌کنندگان واقعیت قیمتی ملموس فعلی در بازار مسکن هستند. از طرفی برخی کارشناسان نیز معتقد بودند ریزش قیمت مسکن در فروردین اتفاق سابقه‌داری است و به نیمه‌تعطیل بودن بازار معاملات بازمی‌گردد و به همین خاطر نباید تغییرات قیمتی فروردین را معنی‌دار تلقی کرد. اما ادامه حرکت قیمتی بازار در سراشیبی نشان می‌دهد روندی که در بازار شکل گرفته به ماجرای تعطیلات نوروزی و کاهش همیشگی حجم معاملات ارتباطی ندارد؛ ضمن اینکه بررسی وضعیت قیمت مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد همواره این طور نبوده که در فروردین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن الزاما کاهش یافته باشد.

ماهی که گذشت به سه علت یک «اردیبهشت تاریخی» در بازار مسکن به شمار می‌آید. مقایسه وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت هر سال از زمانی که نبض معاملات ماهانه مسکن در اختیار افکار عمومی قرار می‌گیرد (سال ۹۲) تاکنون نشان می‌دهد اولا در ماه‌های اردیبهشت این بازه هشت ساله، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن ۶ درصد بوده و از طرفی هرگز منفی نبوده است. همچنین در سه سال اخیر میانگین تغییرات ماهانه قیمت در دومین ماه سال حدود ۱۰ درصد بوده است. این در حالی است که در اردیبهشت امسال تغییرات ماهانه قیمت مسکن منفی بوده و قیمت ۸/ ۱ درصد افت کرده است. دومین علتی که اردیبهشت ۱۴۰۰ را شایسته صفت «تاریخی» کرده نشات‌گرفته از این است که نبض معاملات مسکن در این ماه متفاوت بوده است. در حالی که طی هشت سال اخیر میانگین رشد حجم معاملات در این ماه نسبت به ماه نیمه‌تعطیل فروردین همواره ۲۰۰ درصد بوده و میزان این تغییرات در سال گذشته ۸۰۰ درصد بوده است، اردیبهشت امسال حجم معاملات مسکن فقط ۱/ ۸۸ درصد نسبت به فروردین رشد داشته است. نکته قابل تامل دیگر این است که در تمام سال‌های اخیر که نبض ماهانه معاملات مسکن طی گزارش‌های رسمی قابل بررسی بوده، تغییرات حجم معاملات هیچ‌گاه به زیر ۱۷۰ درصد نرسیده بود. به طور کلی با توجه به نیمه‌تعطیل بودن بازار مسکن فروردین، بخشی از تقاضا به اردیبهشت‌ منتقل می‌شود و به همین خاطر تغییرات ماهانه حجم معاملات همواره قابل توجه است. بنابراین ثبت این تغییرات با مقدار رشد زیر ۱۰۰ درصد یک واقعه تاریخی محسوب می‌شود که می‌تواند مبنای تحلیل درباره بازار قرار گیرد.

علت سومی که اردیبهشت ۱۴۰۰ بازار مسکن را تاریخی کرده، ناظر بر میانگین حجم معاملات مسکن است. طی هشت سال اخیر میانگین معاملات مسکن دومین ماه سال حدود ۱۵ هزار فقره بوده و کمترین مقدار نیز متعلق به سال گذشته بود که در اردیبهشت حدود ۹ هزار فقره آپارتمان مسکونی در شهر تهران فروخته شد. این در حالی است که حجم معاملات در اردیبهشت ۱۴۰۰ فقط ۳۹۰۰ فقره بوده است و از این منظر نیز یک رخداد تاریخی در ماه میانی بهار ثبت شده است.